Responsabilité du notaire : la faute du vendeur n’exonère pas le notaire

Arrêt de la Cour de Cassation n°15-22776 du 11 janvier 2017

Dans l’affaire examinée par la Cour de Cassation, des vendeurs avaient vendu une maison en dissimulant l’existence d’un arrêté interministériel portant reconnaissance à l’état de catastrophe naturelle de deux épisodes de sécheresse.

Condamnés à payer à l’acquéreur de la maison, le montant des travaux de confortement que ce dernier avait dû effectuer et à l'indemniser du trouble de jouissance subi par lui du fait des travaux réalisés, les vendeurs ont choisi d’exercer une action à l’encontre de leur notaire pour manquement à ses devoirs de conseil.

Condamné, le notaire a formé un pourvoi à l’encontre de l’arrêt ayant retenu sa responsabilité, en faisant valoir que la mauvaise foi des vendeurs qui avaient volontairement dissimulé l’information devait empêcher leur recours de prospérer.

Le notaire estimait ainsi qu’il ne pouvait lui être reproché de ne pas avoir averti les vendeurs qu’en dissimulant volontairement une information à leur acheteur, ils se privaient de la possibilité de se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés qui figurait à l’acte de vente.

En effet, une clause de non garantie des vices cachés est inefficace lorsque l’acquéreur peut prouver que le vendeur n’ignorait pas le vice affectant l’immeuble vendu et l’avait volontairement camouflé.

Rejetant l’argument du notaire, la Cour de Cassation donne raison à la Cour d’appel ayant reconnu sa responsabilité en estimant « que la faute intentionnelle d’une partie, ne dispense pas le notaire des devoirs liés à sa fonction d’officier public, laquelle, en l’occurrence, aurait dû le conduire à vérifier qu’il n’existait pas d’arrêté de catastrophe naturelle sur la commune de situation de l’immeuble"

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Maitre Delphine BERTHELOT-EIFFEL, Avocat à Paris, droit immobilier