Isolation thermique par l'extérieur avec surplomb sur le terrain voisin

Dans un précédent article nous avions expliqué le droit de surplomb et le droit d’accès temporaire instaurés par l’article L113-5-1 du code de la construction et de l’habitation né de la loi n°2021-1104 du 22 aout 2021.

Cet article prévoit que, lorsque le propriétaire d’un bâtiment existant procède à l’isolation thermique par l’extérieur de son bâtiment, il bénéficie d’un droit de surplomb sur le fonds voisin, et, le cas échéant, d’un droit d’accès temporaire à ce fonds, sous réserve de l’opposition du propriétaire du fonds à surplomber.

Cet article a ainsi créé un droit de  surplomb du fonds voisin de 35 centimètres maximum lorsqu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs.

Avec les précisions à cet article :

-   que le surplomb ne peut exister qu’à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure

-   que le droit de surplomb implique le paiement d’une indemnité préalable au propriétaire du fonds surplombé

-   que le droit de surplomb s’éteint avec la destruction du bâtiment faisant l’objet de l’immeuble faisant l’objet de l’ouvrage d’isolation

-   qu’il s’accompagne d’un droit d’accès temporaire au fonds voisin et de celui d’y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux

- que les modalités de mise en œuvre de ces droits doivent être constatées par acte authentique ou par décision de justice, publié pour information des tiers au fichier immobilier

-   que pour pouvoir bénéficier de ce droit, le propriétaire du bâtiment à isoler doit notifier au propriétaire du fonds voisin son intention d’isoler son bâtiment en surplomb de son fonds et de bénéficier du droit instauré audit article, le propriétaire voisin ayant alors un délai de six mois pour s’opposer à l’exercice du droit de surplomb pour un motif légitime et sérieux tenant à l’usage présent ou future de sa propriété ou à la méconnaissance des conditions prévues au I de l’article L113-5-1 du CCH et pouvant, dans le même délai, s’opposer au droit d’accès à son fonds ou à la mise en place des installations provisoires envisagées si la destination, la consistance ou la jouissance de son fonds en seraient affectées de manière durable ou excessive (article L113-5-1 III)

Presque un an après l’instauration du droit de surplomb, le décret numéro 2022-926 du 23 juin 2022 est venu préciser les conditions d’application de l’article L 113-5-1du CCH par les articles R113-19 à R113-24 du CCH ci-après, qui, pour une fois, sont clairs et compréhensibles et peuvent donc être tout simplement reproduits.

• l'article R113-19 : le contenu de la notification au propriétaire du fonds voisin

La notification prévue au III de l'article L. 113-5-1 est faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier de justice et comporte les éléments suivants :

1° Les noms, prénoms, adresses postales et électroniques et coordonnées téléphoniques du ou des propriétaires du bâtiment à isoler et, le cas échéant, ceux de son ou de ses représentants légaux ou statutaires ;

2° Un descriptif détaillé de l'ouvrage d'isolation thermique par l'extérieur, accompagné d'un plan des façades et, le cas échéant, des toitures modifiées par le projet, en faisant apparaître l'état initial et l'état futur ;

3° Les justificatifs démontrant qu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs ;

4° Une proposition relative au montant des indemnités préalables prévues aux I et II de l'article L. 113-5-1 ;

5° Le projet d'acte authentique prévu au I de l'article L. 113-5-1 ;

6° Le projet de la convention prévue au II de l'article L. 113-5-1 ;

7° Une reproduction des dispositions de l'article L. 113-5-1.

Cette notification précise qu'elle constitue le point de départ du délai d'opposition de six mois prévu au III de l'article L. 113-5-1.

• article R113-20 : le contenu de la convention prévue à l'article L 113-5-1

La convention prévue au II de l'article L. 113-5-1 précise notamment :

1° La localisation et le périmètre de l'accès au fonds à surplomber à prévoir pour la réalisation des travaux d'isolation thermique par l'extérieur ainsi que la durée à prévoir de cet accès au fonds ;

2° La nature des installations provisoires à mettre en place pour la réalisation des travaux d'isolation thermique par l'extérieur et les conditions de cette mise en place notamment pour la protection du fonds à surplomber ;

3° L'indemnité due en contrepartie des droits d'accès et d'installation temporaires ;

4° Le cas échéant, les mesures prévisionnelles de remise en état du fonds voisin.

• article R113-21duCCH : l'intervention du juge à défaut d'accord 

A défaut d'accord avec le propriétaire du bâtiment à isoler, le propriétaire du fonds à surplomber qui souhaite s'opposer à l'exercice de l'un des droits mentionnés aux I et II de l'article L. 113-5-1 ou demander la fixation par le juge du montant des indemnités prévues au même article, saisit, dans le délai de six mois prévu au III du même article, le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble à surplomber, statuant selon la procédure accélérée au fond.

• article R113-22 : le surplomb d'un immeuble en copropriété

Lorsque le fonds à surplomber est un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires peut s'opposer aux droits prévus aux I et II de l'article L. 113-5-1 par décision motivée.

Le syndic inscrit à l'ordre du jour d'une assemblée générale des copropriétaires :

1° La question de la saisine du juge en opposition à l'exercice des droits prévus aux I et II de l'article L. 113-5-1 ;

2° La question de la saisine du juge en fixation des indemnités prévues aux I et II de l'article L. 113-5-1.

Les documents notifiés au syndicat des copropriétaires par le propriétaire du bâtiment à isoler doivent être joints à la convocation de l'assemblée générale.

L'assemblée générale appelée à se prononcer sur ces questions se tient dans un délai qui préserve la faculté du syndicat des copropriétaires de saisir le juge dans le délai de six mois prévu au III de l'article L. 113-5-1.

• article R113-23  : la nécessité de signer la convention et de payer l'indemnité avant tout démarrage des travaux

Après signature de l'acte authentique mentionné au I de l'article L. 113-5-1 et de la convention mentionnée au II du même article ou sur le fondement d'une décision de justice devenue définitive, le propriétaire du bâtiment à isoler peut réaliser les travaux. Dans tous les cas, les indemnités prévues aux I et II de l'article L. 113-5-1 doivent avoir été préalablement acquittées.

• article R113-24 : la notification du nom de l'entrepreneur au propriétaire 

Le propriétaire du bâtiment à isoler notifie au propriétaire du fonds à surplomber, dès qu'il a fait son choix, les noms, prénoms, adresses postales et électroniques et coordonnées téléphoniques de la ou des personnes appelées à intervenir et, s'il s'agit d'une entreprise, son numéro d'inscription au répertoire des entreprises et de leurs établissements, ainsi que son ou leur numéro de police pour l'assurance mentionnée à l'article L. 241-1 du code des assurances. Il notifie également le numéro de police pour l'assurance mentionnée à l'article L. 242-1 du code des assurances dès qu'il l'a souscrite.

Ces notifications complémentaires sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et sont sans incidence sur le point de départ du délai d'opposition mentionné à l'article R. 113-19.

S’il a permis d’organiser de manière précise la mise en jeu du droit de surplomb, il peut être regretté que le décret n’ait pas donné une règle de calcul de l’indemnité, ni précisé si les services de l’urbanisme devant autoriser les travaux à engager (dans le cadre d'un permis ou d'une déclaration préalable) peuvent exiger que l'acte notarié fixant l'accord des parties soit joint au dossier de demande d'autorisation déposé.