Le juge commissaire saisi d’une demande visant au constat de la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne peut pas accorder un délai de paiement  

Cass 18 mai 2022 n°20-22.166

Après l’ouverture d’une procédure collective, le juge commissaire peut, en cas de non-paiement des loyers et charges échus postérieurement à l’ouverture de la procédure, être saisi par le bailleur d’une demande de constat de la résiliation de plein droit du bail commercial.

Cette demande peut être formée à partir de l’expiration d’un délai de trois mois après l’ouverture de la procédure, par simple requête, sur laquelle il est statué par ordonnance.

Ainsi en cas de non-paiement des loyers postérieurement à l’ouverture d’une liquidation judiciaire, le bailleur a le choix entre délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire et assigner en acquisition de ladite clause à défaut de paiement dans le mois du commandement sur le fondement de l’article L 145-41 du code de commerce et agir selon la procédure qui lui est ouverte par les dispositions de l’article L641-12 5ème alinéa du code de commerce, selon lequel : 

Le bailleur peut également demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire, dans les conditions prévues aux troisième à cinquième alinéas de l'article L. 622-14.

Dans ce cas, le juge commissaire n’a pas d’autre choix que de constater la résiliation de plein droit du bail, et ne peut en aucun cas accorder des délais de paiement, y compris sur le fondement de l’article 1343-5 du Code de Commerce

Pour mémoire, l’article L622-14 applicable en cas de redressement judiciaire et par renvoi en cas de liquidation judiciaire dispose que : 

La résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et affectés à l'activité de l'entreprise est constatée ou prononcée :

1° Lorsque l'administrateur décide de ne pas continuer le bail et demande la résiliation de celui-ci. Dans ce cas, la résiliation prend effet au jour de cette demande ;

2° Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu'au terme d'un délai de trois mois à compter dudit jugement.

Si le paiement des sommes dues intervient avant l'expiration de ce délai, il n'y a pas lieu à résiliation.

Nonobstant toute clause contraire, le défaut d'exploitation pendant la période d'observation dans un ou plusieurs immeubles loués par l'entreprise n'entraîne pas résiliation du bail.

Le bailleur a ainsi tout intérêt à attendre trois mois et à défaut de paiement des loyers postérieurs au jugement d'ouverture, saisir le juge commissaire selon la procédure de l'article L622-14 du Code de Commerce