Résiliation du bail pour incivilités, injures, violences et troubles de voisinage

Le devoir du bailleur vis-à-vis des voisins en cas de troubles occasionnés par son locataire

Selon l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux baux d’habitation portant sur la résidence principale du locataire, le bailleur doit « après mise en demeure dûment motivée » et « sauf motif légitime (du locataire), utiliser les droits dont il dispose en propre afin de faire cesser les troubles de voisinages causés à des tiers par les personnes qui occupent les locaux »

C’est à la fois poser la responsabilité du bailleur du fait du comportement de son locataire et des occupants du chef de celui-ci vis-à-vis des voisins et marquer, à l’égard du bailleur, que, sauf motif légitime, les troubles de voisinage causés par le locataire et les occupants du logement loué, peut occasionner la résiliation du bail.

Par ailleurs, selon l’article 1741 du Code Civil «le contrat de louage se résout par la perte e la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements» ce qui revient à dire que le Bailleur peut solliciter la résiliation du bail en cas de violation par le locataire de ses obligations contractuelles, dont l’obligation d’user paisiblement les locaux

De même l’article 1224 du bail permet d’obtenir la résiliation du contrat en cas d’inexécution du contrat

Le devoir de jouissance paisible du locataire  

Selon l’article 7b) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire doit « user paisiblement des locaux loués »

Par ailleurs l’article 1728 du Code Civil dispose que le locataire doit user de la chose louée "raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail" (l’ancien « en bon père de famille »)

Au regard de ces textes, la jurisprudence a peu à peu défini quels comportements du locataire ou des personnes habitants avec lui dans le logement loué peuvent conduire à la résiliation du bail.

Pour justifier la résiliation du bail, le trouble causé doit être grave, anormal, excessif par rapport à ce qui peut être admis 

Exemples de faits retenus comme constituant des troubles anormaux de voisinage justifiant la résiliation du bail

• Bagarres, hurlements, utilisation de parties communes à des fins privées comme l’organisation de repas, chiens qui aboient tous les soirs et urinent sur les murs intérieurs du bâtiment, bris du miroir de l’entrée de l’immeuble, le tout malgré des mises en demeure et démontré par des attestations des voisins (CA Montpellier 21/01/2020 n°18/011039)
• Dégradations réitérées de mobiliers urbains à proximité immédiate des lieux loués, usage de cannabis incommodant pour le voisinage, persistant depuis plusieurs mois, en dépit de plusieurs mises en demeure demeurées vaines (CA Montpellier 22/10/2019 n°17/05113)
• Injures et violences réitérées et imprévisibles contre la gardienne de l’immeuble et des voisins, ne pouvant être excusées par l’état de santé du locataire (CA Versailles 3/03/2020 numéro 19/05828)
• Musique à un niveau sonore très élevé, cris, tapages, insultes, menaces ayant conduit à de très nombreuses plaintes et pétitions des locataires sur plusieurs mois (CA Caen 27/02/2020 n°18/01996)

Naturellement c’est au bailleur d’apporter la preuve non seulement des faits allégués mais que ceux-ci portent atteinte à la sécurité et au confort de base des autres occupants de l’immeuble

La preuve peut être apportée par des constats d’huissier, des lettres recommandées reçues de voisins se plaignant de troubles ou encore du syndic, des témoignages répondant aux exigences du code de procédure civile, des pétitions, des photographies datées, des certificats médicaux, des témoignages d’agents municipaux.

A noter : des témoignages anonymes mais circonstanciés  ont pu être admis comme preuves (ou comme éléments de preuve) en cas de violences quotidiennes du locataire pouvant justifier la crainte légitime des témoins.

A noter : Outre la résiliation du bail les Tribunaux accordent parfois des dommages intérêts au bailleur, mais ces dommages excèdent rarement deux à trois mille euros

Le trouble peut être causé en dehors des parties communes de l’immeuble ou de ses abords immédiats mais aussi à des personnes tiers à l'immeuble : ainsi en est-il des injures et violences à l’égard du mandataire du bailleur

La Cour de Cassation du 17 décembre 2020 numéro 18-24.823 vient de rejeter le pourvoi formé contre un arrêt de la Cour d’Appel de Lyon du 30 janvier 2018 ayant prononcé la résiliation judiciaire d’un bail à la suite de violences commises par le fils du locataire à l’encontre des employés du bailleur, réitérées par celui-ci après une première condamnation pénale

N'hésitez pas à me contacter !

Delphine Berthelot-Eiffel 

Avocat Paris