Résiliation de plein droit du bail commercial en cas de liquidation judiciaire

Cour de Cassation chambre commerciale, 9 octobre 2019 n°18-17.563

Comment mettre fin au bail commercial en cas de procédure collective du locataire ?

L'article L641-12 du Code de Commerce qui mentionne les conditions de la résiliation ou du constat de la résolution d’un bail en cas d’ouverture d’une procédure collective à l'encontre du locataire dispose :

Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 641-11-1, la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :

1° Au jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas continuer le bail ;

2° Lorsque le bailleur demande la résiliation judiciaire ou fait constater la résiliation de plein droit du bail pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire ou, lorsque ce dernier a été prononcé après une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, au jugement d'ouverture de la procédure qui l'a précédée. Il doit, s'il ne l'a déjà fait, introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire ;

3° Le bailleur peut également demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire, dans les conditions prévues aux troisième à cinquième alinéas de l'article L. 622-14.

Le liquidateur peut céder le bail dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s'y rattachent. En ce cas, toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite

L’article L622-14 de ce même code dispose :

 Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :

1° Au jour où le bailleur est informé de la décision de l'administrateur de ne pas continuer le bail. Dans ce cas, l'inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif. Le cocontractant peut néanmoins différer la restitution des sommes versées en excédent par le débiteur en exécution du contrat jusqu'à ce qu'il ait été statué sur les dommages et intérêts ;

2° Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu'au terme d'un délai de trois mois à compter dudit jugement.

Si le paiement des sommes dues intervient avant l'expiration de ce délai, il n'y a pas lieu à résiliation.

Nonobstant toute clause contraire, le défaut d'exploitation pendant la période d'observation dans un ou plusieurs immeubles loués par l'entreprise n'entraîne pas résiliation du bail.

Enfin l’article R641-21 alinéa 2 dispose :

« Le juge commissaire constate, sur la demande de tout intéressée, la résiliation de plein droit des contrats dans les cas prévus au III de l’article L641-11-1 et à l’article L 641-12 ainsi que la date de la résiliation »

On le voit ces articles invoquent la résiliation du bail et la constatation de sa résolution.

Selon une jurisprudence constante le constat de la résolution du bail en procédure collective impose de délivrer préalablement le commandement visant la clause résolutoire prévu à l’article L 145-41 du Code de Commerce  avant de pouvoir saisir le juge des référés afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire (Cass civ 3ème du 28 juin 2011 n°10-19.331)

Cette jurisprudence  n’est pas remise en compte.

La règle reste que le non paiement des loyers et charges postérieurement à l’ouverture d’une procédure collective ne peut dispenser le bailleur d’avoir à suivre la procédure classique de la délivrance du commandement de payer et d’une action devant le juge des référés.

La spécificité de la résiliation de plein droit de l’article L 641-12 3ème alinéa, en cas de liquidation judiciaire

Cet article fait du non paiement des loyers échus postérieurement à la liquidation judiciaire une cause de résiliation de plein droit du bail qui, selon l’article R 641-21 du code, peut être constatée par le juge commissaire.

Dans ce cas, la délivrance préalable du commandement de payer n’est pas nécessaire.

La résiliation étant de surcroît une résiliation de plein droit qui retire toute possibilité d’appréciation au juge commissaire, les mandataires liquidateurs qui ne pourront assurer  le paiement des loyers et charges échus postérieurement à la liquidation judiciaire, vont donc perdre toute possibilité de cession des fonds de commerce, lorsque le bailleur décidera de solliciter la résiliation de plein droit auprès du juge commissaire.

Dans le cas d’espèce d’ailleurs, le juge commissaire désigné à la suite de la liquidation de l’exploitant d’un fonds de commerce avait autorisé la cession du fonds par une ordonnance du 8 mars 2017.

Postérieurement, le bailleur avait demandé au juge commissaire de constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers postérieurs à la liquidation judiciaire sur le fondement de l’article L 641-12 3ème alinéa.

L’acte de cession de fonds avait donc été signé sous la condition suspensive que l’ordonnance du 8 mars 2017 ne soit pas infirmée par jugement du Tribunal de Commerce et que la requête visant au constat de la résiliation de plein droit du bail formée devant le juge commissaire soit rejetée.

Jusqu’à l’arrêt de la cour de cassation, le locataire avait remporté toutes les batailles.

Le recours contre l’ordonnance ayant autorisé la cession avait abouti à un jugement de débouté du bailleur et le juge commissaire avait rejeté la demande de constat de la résiliation de plein droit du bail formée par le bailleur, faute de délivrance d'un commandement de payer.

Le recours formé contre cette ordonnance n’a pas davantage prospéré. Pour les magistrats, avant de saisir le juge commissaire, le bailleur aurait du délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire

Faux répond la Cour de Cassation qui relève que lorsqu’un bailleur demande le constat de la résiliation de plein droit prévu à l’article L641-12 3ème alinéa devant le juge commissaire et non le constat de la résolution du bail devant le juge des référés, il n’a pas, les textes ne le prévoyant pas, à délivrer préalablement un commandement de payer.

Delphine Berthelot-Eiffel

Avocat Paris 

delphine@berthelot-eiffel.com