Procédure collective du constructeur en VEFA : quelles conséquences ?

Cass 15 juin 2022 n° 21-10.802

En cette période où il n’est pas rare de voir des constructeurs bénéficier de l’ouverture d’une procédure collective, l’arrêt du 15 juin 2022 doit retenir l’attention.

Dans cette affaire, des époux acquièrent en VEFA un studio et versent la quasi-totalité du prix à réception des appels de fonds. Avant la livraison du bien, la SCI venderesse est placée en redressement judiciaire puis en liquidation. Postérieurement à l’ouverture de la procédure collective, les acquéreurs assignent la SCI en résolution de la vente pour non-exécution du contrat .

La Cour d’Appel de Paris fait droit à leur demande et condamne la SCI à leur restituer les appels de fonds reçus.

L'ouverture d'une procédure collective au bénéfice du constructeur n'empêche pas l'action en résolution de la vente

Sur pourvoi du liquidateur, la Cour de cassation valide la recevabilité de l’action en résolution de vente.

En effet, selon la Cour, s’il résultent des articles L622-21 et L643-3 que « le jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L622-17 du code de commerce et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent », l’action en résolution d’un contrat pour une raison autre que le non-paiement d’une somme d’argent, tel qu’en l’espèce, l’obligation de construire et de livrer de bien vendu, n’est ni interrompue, ni interdite par la l’ouverture d’une procédure collective.

La procédure collective interdit la restitution des sommes déjà payées

Par contre, la condamnation en restitution du prix est invalidée par la Cour de cassation qui rappelle que « lorsqu’un contrat conclu avant l’ouverture de la procédure collective est résolu, après l’ouverture de cette procédure, pour inexécution d’une obligation autre qu’une obligation de payer une somme d’argent, la créance de restitution, bien que née postérieurement à l’ouverture de la procédure collective, ne peut bénéficier du traitement préférentiel prévu par ces dispositions, faute d’être née pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période »

 Autrement dit, l’acquéreur ne peut qu’obtenir la fixation de sa créance et pleurer.