Point de départ de la prescription en absence de signature de l’acte de vente par les signataires d’une promesse de vente

Cass 1 octobre 2020 n° 19-16.561

Que faire en cas de refus de signature de l'acte de vente par les signataires d'une promesse ?

En présence d’une promesse synallagmatique de vente, la non réitération de la vente, alors que les conditions suspensives ont été levées, permet, sauf convention contraire, aux parties d’agir en exécution forcée de la vente ou en résolution de celle-ci et dommages et intérêts.

Pendant combien de temps les signataires d'une promesse  peuvent-ils agir à défaut de signature de la vente ?

En l’espèce, à la suite de la signature d’un compromis de vente et d’un avenant en ayant prolongé la durée jusqu’au 30 avril 2010, le vendeur avait mis en demeure l’acquéreur de signer l’acte de vente les 22 novembre 2013 et 12 mai 2015, avant de l’assigner en résolution de la vente qu’il considérait comme parfaite du fait de la réalisation des conditions suspensives afin d’obtenir des dommages et intérêts.

Pour la Cour d’appel l’action du vendeur engagée plus de cinq ans après l’expiration de la promesse était prescrite. Pas pour la Cour de Cassation qui casse l’arrêt rendu.

Que dit l’article 2224 du Code Civil ?

 Aux termes de l’article 2224 du Code Civil, les actions personnelles se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Ainsi, en matière de responsabilité contractuelle, le délai de 5 ans court à compter de la réalisation du dommage.

Comment fixer la date du dommage ?

Pour la Cour d’Appel, le dommage était constitué le lendemain de la date limite prévue à la promesse pour la signature de la vente, soit le 1er mai 2010, dès lors qu’à cette date le vendeur avait pu constater que la vente n’avait pas été signée à la date limite convenue, la non signature de la vente constituant le dommage et ne pouvant être méconnue par le promettant.

La Cour avait donc accepté la fin de non recevoir pour prescription opposée par l’acquéreur contre l’action engagée par le vendeur.

Le raisonnement a été cassé par la Cour de Cassation au motif, selon son arrêt, que la non signature de la vente ne suffisait pas à caractériser la connaissance, à cette date, par le vendeur, du refus définitif de l’acquéreur de réaliser la vente

 Delphine BERTHELOT-EIFFEL

Avocat