Pas d’abattement du fait des travaux du locataire dans le calcul du loyer de renouvellement des locaux monovalents

Le déplafonnement du loyer de renouvellement des locaux monovalents

Selon l’article R 145-10 du Code de Commerce, « Le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée ».

De ce fait, le loyer de renouvellement des locaux monovalents n’est pas plafonné et est fixé selon des usages propres à l’activité exploitée.

Pour le renouvellement des hôtels par exemple, il est fait application de la méthode dite hôtelière qui part du chiffre d’affaires théorique pouvant être réalisé dans l’établissement et y applique divers abattements.

Pour le locataire, il est donc important d’éviter le classement des biens loués par lui comme locaux monovalents afin d’éviter le déplafonnement.

D’où l’importance de définir les locaux monovalents.

Comment déterminer si les locaux loués sont des locaux monovalents ? 

Dans l’affaire qui a abouti à l’arrêt de la Cour de Cassation du 5 octobre 2017 n°16-18.059, le locataire d’un terrain destiné à l’exploitation d’un camping a cherché à faire juger que le terrain et ses aménagements, objets du bail, pouvaient être utilisés pour d’autres activités que le camping, considéré comme une hôtellerie en plein air.

Le premier critère de qualification de locaux dans la catégorie des locaux monovalents est qu’ils aient été construits pour une seule utilisation.

Le locataire avait donc invoqué la possibilité de développer une activité de pension pour chevaux, une activité de stockage de mobiles homes, un centre aquatique autour de la piscine, voire des chasses ou une activité d’élevage sur les 7 hectares de terrain qui lui étaient loués.

Les juges ont écarté ce raisonnement en faisant valoir que l’exploitation d’autres activités rendrait les aménagements coûteux réalisés sur le terrain (équipements en eau et en électricité des emplacements de camping, équipements de restauration, de loisir et d’hygiène) partiellement inutiles, alors même que les équipements réalisés (jacuzzi, piscines etc) faisaient partie des critères pris en compte pour le classement du camping exploité.

L’exclusion de tout abattement du fait des travaux du locataire.

Selon l’article R 145-8 du Code de Commerce « les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge ».

Par application de cet article, dans l’affaire considérée, le preneur avait soutenu qu’il y avait lieu de calculer un abattement du fait des travaux faits par lui en cours du bail pour le calcul du loyer de renouvellement, sans être suivi par la Cour d’Appel saisie du litige l’opposant à son bailleur sur la fixation du loyer de renouvellement

Par son arrêt du 5 octobre 2017 n°16-18.059, la Cour de Cassation a donné raison à la Cour d’Appel en rejetant le pourvoi du locataire au motif que « la soumission du bail aux dispositions de l’article R 145-10 du Code de Commerce relatif à la fixation du loyer des locaux construits en vue d’une seule utilisation exclut l’application des dispositions de l’article R 145-8 du Code de Commerce »

Delphine Berthelot-Eiffel

Avocat à Paris – Ile de France

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