Nullité relative d’un bail consenti par une société sans l'autorisation préalable des associés

Cass com 23 octobre 2019 n°18-11.425

Les conditions nécessaires à la validité d'un contrat

Selon l’article 1108 ancien du code civil, devenu l’article 1128, sont nécessaires à la validité d’un contrat :

1° le consentement des parties

2° leur capacité à contracter

3° un contenu licite et certain

Le défaut de consentement d'une SCI pour défaut d'autorisation des associés ne peut être évoqué que par la SCI

Dans le cas  soumis à la Cour de Cassation, une société civile immobilière avait consenti un bail d’habitation à Monsieur A, père de Madame A, l’une des trois associés de la SCI.

Un bail avait donc été signé entre la SCI représentée par sa gérante et Monsieur A.

Aux termes d'un article des statuts de la SCI, mandat avait été donné à sa gérante de concéder un droit d‘usage et d’habitation sur une partie de la maison acquise par cette société, au profit de Madame A, sa vie durant, ledit droit d’usage pouvant bénéficier également à ses parents, mais ne lui permettant en aucun cas de louer.

Madame A estimait ainsi qu’elle était en droit d’obtenir de la SCI qu’elle consente un droit d’usage et d’habitation à son père.

Or c’est un bail qui avait été consenti au père.

Celui-ci ayant été assigné par la SCI en paiement des loyers dus en vertu du bail, Monsieur A, locataire, et sa fille, Madame A, associée, intervenant volontaire à la procédure, avaient soulevé la nullité du bail pour absence de consentement de la SCI, du fait de la violation de l’article 24 des statuts, selon lequel :

“Dans les rapports entre associés, les gérants, ensemble ou séparément, ne peuvent accomplir aucun des actes suivants sans y avoir été préalablement autorisés par une décision collective ordinaire ou extraordinaire des associés, selon la nature des décisions en question (…) consentir un bail, un renouvellement de bail ou modifier les prix et conditions des baux en cours, concernant tout ou partie du patrimoine immobilier de la société”

Selon Madame A et son père, la SCI n'avait pas valablement consenti à la conclusion du bail, dès lors que sa signature n'avait pas été décidée et autorisée par ses associés réunis en assemblée. La Cour d'Appel, infirmant le jugement rendu par le Tribunal d'instance, leur a donné raison, en ces termes :

" Il est constant et non contesté que le bail en litige a été consenti sans l'autorisation préalable requise. Il s'en déduit, comme le soutiennent les consorts A que le bail a été consenti sans le consentement d'une des parties, à savoir la SCI"

La Cour a ainsi annulé le bail, en ajoutant qu'il n'était pas nécessaire d'apprécier si le consentement du père avait pu être vicié par un dol.

Sans ce prononcer sur la question de savoir si le défaut d'autorisation des associés en présence d'une clause rédigée dans les termes  ci-dessus est effectivement de nature à vicier le consentement de la société,  la Cour de Cassation a censuré l'arrêt de la Cour d'Appel, au motif que :

“La nullité d’une convention pour absence de consentement, qui vise à protéger l’intérêt de la partie dont le consentement n’a pas été valablement donné, est une nullité relative, de sorte que seule la SCI pouvait l’invoquer, à l’exclusion de  Monsieur A, contractant et Madame A associée, mais tiers au contrat”.

Reste à savoir si une majorité d'associés, désavouant le gérant ayant conclu au nom d'une société un contrat soumis à autorisation préalable des associés, sans autorisation, pourrait, après avoir révoqué le gérant, demander au nouveau gérant d'engager au nom de la  société une action en nullité du contrat signé pour défaut de consentement de la société et obtenir gain de cause ?