Naissance du bail commercial à la suite d'un bail dérogatoire malgré sa résiliation par l’administrateur judiciaire du preneur

Arrêt de la Cour de Cassation du 31 mai 2018 n°17-16944

Que dit l'article L 145-5 du Code de Commerce ?

Depuis la Loi 2014-626 du 18 juin 2014, l'article L 145-5 du Code de Commerce dispose ce qui suit :

"Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier.

Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l'avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire."

Antérieurement, la durée maximale du bail dérogatoire était de deux ans et non de trois.

La loi de 2014 a par ailleurs institué le délai d'un mois donné au bailleur, à compter de l'échéance du bail dérogatoire, pour manifester son opposition au maintien dans les lieux du preneur.

Il s'agissait dans l'esprit du législateur de limiter les litiges portant sur la naissance d'un bail commercial régi par le statut des baux commerciaux à l'issue du bail dérogatoire du fait du maintien du preneur dans les lieux à l'expiration du bail dérogatoire. 

En réalité, les litiges ne sont pas moins nombreux. 

Si le bailleur a un mois de plus pour manifester son opposition au maintien du preneur dans les lieux, il reste qu'il doit avoir, avant l'expiration du délai d'un mois (et non plus, avant l'expiration du bail dérogatoire), fermement et clairement demandé au Preneur de quitter les lieux. 

Selon l'arrêt  n°17-16944 du 31 mai 2018, la résiliation du bail dérogatoire par l'administrateur judiciaire du preneur n'empêche pas la naissance d'un bail commercial soumis aux statut des baux commerciaux en cas de maintien du preneur dans les lieux à l'expiration du bail dérogatoire.

Dans le litige soumis à la Cour de Cassation, un bail dérogatoire avait été signé pour une durée de 23 mois le 2 décembre 1992, à effet du 1er décembre 1992 jusqu'au 1er novembre 1994. Le Preneur ayant été mis en redressement judiciaire, l'administrateur avait le 26 aout 1993, soit avant l'expiration du bail dérogatoire, informé le bailleur qu'il n'entendait pas poursuivre l'exécution du bail dérogatoire.

La cour d'appel saisie d'une demande de fixation d'une indemnité d'occupation et expulsion du local, avait accueilli les demandes du bailleur en retenant que "le locataire ne pouvait se prévaloir de l’acquisition de la propriété commerciale sur le local puisque le bail avait été résilié" par l'administrateur judiciaire.

Constatant que le preneur  s'était  maintenu dans les lieux à l'expiration du bail dérogatoire et que le bailleur n'avait pas manifesté son intention de voir libérer les locaux avant l'expiration du bail, la Cour de Cassation, appliquant l'article L 145-5 (dans sa version antérieure à la loi Pinel) et même l'article 3-2 du décret du 30 septembre 1953 alors applicable a estimé "qu'en statuant ainsi alors qu'elle avait constaté que le locataire était demeuré dans les lieux et avait été laissé en possession du local au-delà du terme fixé par le bail dérogatoire au 1er novembre 199, de sorte q'un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux avait pris naissance , la Cour d'Appel avait violé le texte susvisé" d'ordre public

Delphine  BERTHELOT-EIFFEL 

Avocat à Paris - droit immobilier 

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