Logement : le congé pour vendre, une opération à risque pour le bailleur

L'article 15 II de la Loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur de donner congé à son locataire lorsque celui-ci est justifié par sa volonté de vendre son bien, au locataire ou sur le marché après le départ de celui-ci.

Quelles sont les règles de forme du congé pour vendre ?

Depuis la Loi du 24 mars 2014, le congé peut être remis en main propre contre récépissé ou émargement. Il peut l'être aussi, classiquement, par lettre recommandée ou par exploit d'huissier. 

Il doit être délivré ou notifié pour l'échéance du bail et au moins six mois à l'avance, le délai commençant à courir à compter du jour de réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propres.

De ce fait, la lettre recommandée est déconseillée, le preneur pouvant entrainer un dépassement du délai en n'allant pas chercher la lettre recommandée de son bailleur

Ce congé qui vaut offre de vente au locataire doit préciser le prix et les conditions de la vente projetée et reproduire les dispositions de l'article 15 II de la Loi du 6 juillet 1989 qui organisent la possibilité pour le locataire d'accepter l'offre de vente faite par son bailleur

Quels sont les droits du locataire auquel est notifié un congé pour vendre ?

Le locataire dispose d'un délai de deux mois pour accepter l'offre contenue au congé du bailleur. A défaut d'avoir accepté l'offre de vente dans ce délai, il se trouve déchu de plein droit de tout titre d'occupation et a l'obligation de restituer l'appartement à la date d'échéance du bail pour laquelle le congé lui a été donné. A défaut son expulsion peut être sollicitée par le bailleur devant le Tribunal d'Instance.

En cas d'acceptation de l'offre dans le délai, le locataire dispose d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente ou de quatre mois si, dans sa réponse, il a notifié au bailleur son intention de recourir à un prêt.

A défaut de réalisation de la vente dans ces délais, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire déchu de son droit de location;

Si finalement, le bailleur décide de vendre à un prix plus avantageux, le notaire doit notifier au locataire (ou à l'ex locataire) les nouvelles conditions de vente, afin de faire bénéficier d'un nouveau droit d'acquisition au locataire qui dispose ainsi d'un délai d'un mois à compter de la notification pour accepter cette nouvelle offre 

Quel est le contrôle du juge ?

Il n'est pas rare que le locataire choisisse de contester le congé délivré, dans le but (i) d'en obtenir l'annulation (et ainsi retrouver ses droits locatifs) ou (ii) simplement de gagner du temps, voire (iii) d'obtenir des dommages et intérêts dans le cas, par exemple, où il apparait que le bailleur a finalement conservé la propriété de son bien, malgré le départ de son locataire. 

La jurisprudence annule ainsi les congés pour vendre comportant une offre à un prix jugé abusif, la preuve du caractère exhorbitant du prix offert étant à la charge du locataire. 

Elle annule également les congés pour vendre prévoyant que le locataire ait à payer une commission de vente à l'agence éventuellement chargée de la vente (cass civ 3ème du 1er juin 2010 et du 3 juillet 2013)

Par contre et jusqu'à présent la jurisprudence admet que le bailleur n'a pas à faire de démarches pratiques de mise en vente si son locataire se maintient dans les lieux.

Depuis la loi du 24 mars 2014, le fait pour le bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant peut aller jusqu'à 6.000 euros pour une personne physique et 30.000 euros pour une peronne morale

Les projets spéculatifs découragés

Depuis la loi du 24 mars 2014, en cas d'acquisition d'un bien occupé, le congé pour vendrre ne peut être délivré qu'à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours. Autrement dit, l'acquéreur d'un logement loué à titre de résidence principale ne peut délivrer un congé pour vendre pour la fin du bail en cours à la date d'acquisition mais uniquement pour l'échéance suivante, à l'issue du premier renouvellement du bail en cours

Respecter les délais, respecter les règles de forme, déterminer les destinataires du congé, choisir le bon prix, à chaque étape, le conseil d'un avocat est utile.

Maitre Delphine Berthelot-Eiffel, avocat à Paris

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