La lutte contre les passoires thermiques et pour l’amélioration de la performance énergétique
Pour accélérer la lutte contre le réchauffement climatique et les passoires énergétique, la législation parie sur l'information des acquéreurs ou locataires, le blocage des loyers, et la prise en compte de la performance énergétique dans les critère de décence des logements destinés à la location en résidence principale
Vente d'une maison individuelle
la réalisation d’un audit énergétique avant la vente repoussé au 1er janvier 2023 ?
La loi Climat et Résilience du 21 aout 2021 a prévu l’obligation progressive pour le vendeur de fournir un audit énergétique, en complément du Diagnostic de Performance Énergétique, préalablement à la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble d’habitation collective en mono-propriété (hors statut de la copropriété) relevant des classes énergétiques D, E, F ou G figurant au Diagnostic de Performance Energétique (DPE).
Cette obligation devait entrer en application au 1er janvier 2022 pour les maisons ou immeubles d’habitation de classe F ou G, au 1er janvier 2025 pour la classe E et au 1er janvier 2034 pour la classe D.
Par un communiqué du Ministre du Logement du 17 décembre 2021, cette obligation a été reportée au 1er septembre 2022 pour les logements F ou G, en raison du retard pris dans la définition de ce que devrait contenir l’audit énergétique et dans la rédaction du décret d’application qui devait définir les conditions de qualification des auditeurs.
Un nouveau report au 1er janvier 2023 serait prévu.
Pour rappel : l’audit énergétique devra formuler des propositions de travaux cohérents permettant d’atteindre, en une seule foi ou par étapes, une rénovation énergétique performante, à un cout qui ne soit pas disproportionné par rapport à la valeur du bien et devant permettre, à la première étape, d’atteindre au moins la classe E.
Ces travaux ne seront pas obligatoires et ne devront pas être réalisés préalablement à la vente mais cet audit, en pesant sur le prix de vente grâce à l'information de l'acquéreur, devrait inciter les vendeurs à réaliser certains travaux préalablement à la vente ou, à défaut, permettre aux acquéreurs de conserver le budget nécessaire à leur réalisation. Du moins est ce l'esprit de la loi.
A noter : Pour les immeubles en copropriété dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013, il est seulement prévu la remise d’un DPE collectif aux acquéreurs à compter du 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, du 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots et du 1er janvier 2026 pour les copropriétés de moins de 50 lots.
Location
le gel des loyers, l’interdiction progressive de la location des passoires thermiques et la stigmatisation des passoires énergétiques
Les articles 159 et 160 de la Loi Climat et Résilience sont venus accélérer l’éradication voulue des passoires thermiques, correspondant aux logements classés E, F et G par la mise en jeu de trois instruments : l’entrée progressive d’un niveau de performance énergétique minimal dans les critères de décence des logements impliquant l’interdiction corrélative de louer les logements n’y répondant pas, le gel des loyers des logements classés F et G et la stigmatisation de ces logements dans les annonces immobilières et les baux.
· La généralisation du gel des loyers
Un premier décret du 30 décembre 2020 avait interdit toute possibilité de hausse des loyers des logements classés F ou G dans les 28 agglomérations connaissant une situation tendue en matière d’habitat.
Ce décret précisait : « l’augmentation de loyer (dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail) n’est possible que lorsque la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331kwH par mètre carré et par an, telle que calculée par une évaluation énergétique réalisée par une personne satisfaisant aux conditions prévues à l’article L 271-6 du Code de la Construction et de l’Habitation et établi selon les méthodes de calcul conventionnel (…) établi moins de 4 ans auparavant »
L’article 159 de la loi du 22 aout 2021 portant sur la lutte contre le dérèglement climatique a généralisé le gel des loyers des logements classés F ou G.
Ce gel s’appliquera aux contrats de location à usage de résidence principale, vides ou meublés, à compter du 22 aout 2022 (en métropole) et du 1er juillet 2024 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à la Réunion et à Mayotte.
En pratique à partir de ces dates :
- un logement de classe F ou G ne pourra être loué à un nouveau locataire qu’au loyer appliqué au locataire précédent.
- le loyer en cours des logements de classe F ou G ne pourra plus être indexé annuellement.
- il ne sera plus possible de prévoir au bail ou à un avenant au bail d’un logement F et G, une « clause travaux » prévoyant la majoration du loyer en cas de réalisation de travaux d’amélioration (par exemple en cas de création d’un ascenseur)
- il ne sera plus possible de prévoir une augmentation du loyer pour sous-évaluation du loyer en cas de renouvellement du bail.
Pour pouvoir augmenter le loyer, le bailleur devra réaliser les travaux nécessaires à la qualification en classe E et même en classe D à partir de 2034, date à compter de laquelle la location des logements de classe E sera interdite.
· L’interdiction de louer
La loi Energie Climat de 2019 a interdit à effet du 1er janvier 2023, la location à titre de résidence principale des logements situés en métropole dont la consommation d’énergie est supérieure à 450Kwh/m2/an (soit une partie des logements de catégorie G).
A ce jour cette disposition n’a pas été abrogée par la Loi Climat et Résilience de 2021 et le ministre du Logement a indiqué qu'elle ne le serait pas mais ne s'appliquerait qu'en cas de changement de locataire.
La loi Climat et Résilience de 2021 a introduit les interdictions de location suivantes :
* en France Métropolitaine
à compter du 1er /01/2025 : pour les logements de classe G
à compter du 1er /01/2028 : pour les logements de classe F
à compter du 1er /01/ 2034 : pour les logements de classe E
* en Guadeloupe, Martinique Guyane, La Réunion et Mayotte
à compter du 1er /01/2028 : pour les logements de classe G
à compter du 1er /01/ 2034 : pour les logements de classe F
Concrètement : le bail ne sera pas nul. Il ne s’agit donc pas d’une interdiction absolue. Par contre, si le logement loué ne répond pas au seuil minimum de performance énergétique, le locataire pourra :
- demander au propriétaire de réaliser les travaux nécessaires
- à défaut d’accord ou réponse du bailleur dans les deux mois : saisir la commission départementale de conciliation
- à défaut d’accord devant la commission, saisir le juge afin d’obtenir la condamnation du propriétaire à la réalisation des travaux, la réduction du loyer, des dommages et intérêts
Deux précisions ont été apportées ces derniers mois.
14 avril 2022 : une réponse du Ministère du Logement exclut les locations touristiques de l’interdiction de louer
8 avril 2022 : un décret précise les contraintes et les couts pouvant justifier une dérogation à l’interdiction de louer ou plus exactement à l’obligation de réaliser les travaux
Il s’agit des hypothèses suivantes :
-les travaux de rénovation énergétique excèdent 50% de la valeur vénale du bien évaluée par un professionnel de l’immobilier
-les travaux font courir un risque de pathologie au bâti, justifié par « un homme de l’art » et affectant notamment le clos et le couvert
-les travaux imposent des modifications de l’état des parties extérieures ou des éléments d’architectures et de décoration, incompatibles avec les règles et prescriptions prévues pour les monuments classés ou inscrits et les abords des monuments historiques, les sites patrimoniaux remarquables ou les immeubles labellisés
-les travaux de rénovation énergétique seraient contraires au « droit des sols, de propriété, à la sécurité des biens et des personnes ou à l’aspect des façades et à leur implantation » (étant rappelé qu’un droit de surplomb a été instauré, sans certaines conditions, pour l’isolation thermique par l’extérieur)
Par ailleurs en copropriété, les copropriétaires pourront échapper à l’interdiction de louer sans avoir fait les travaux nécessaires lorsqu’ils pourront démontrer que malgré leurs diligences pour obtenir l’inscription à l’ordre du jour de résolutions visant au vote de travaux nécessaires dans les parties communes ou à l’autorisation d’effectuer des travaux qui impliqueraient une autorisation de l’assemblée générale, ils se sont heurtés à un refus de la majorité.
A noter : ces dérogations ne permettront d’éviter l’interdiction de louer ou plutôt la condamnation à la réalisation des travaux nécessaires que pour autant que les travaux réalisables l’auront été.
Au surplus si dans ce cas, le juge saisi ne pourra pas ordonner les travaux qui auraient été nécessaires, il pourra néanmoins accorder une baisse du loyer ou condamner le propriétaire à des dommages et intérêts
· La stigmatisation des passoires thermiques
Pour que les locataires (et acquéreurs) soient parfaitement informés et ne passent pas à côté de leur droit, une série de mesures vise à les informer de la mauvaise qualité de performance énergétique des logements mis en location ou en vente et les conséquences de celle-ci sur leur consommation énergétique
Cette stigmatisation avait vu sa première manifestation dans l’obligation de faire apparaître le DPE sur les annonces de vente ou location. Depuis le 1er janvier 2022, cette obligation qui ne concernait auparavant que les seules annonces passées par les professionnels s’appliquent également aux annonces passées par les particuliers.
Par suite notamment d’un arrêté du 22 décembre 2021, les annonces de vente et location de logements doivent en outre indiquer :
- depuis le premier janvier 2022 :
a) pour tous les logements, le montant théorique des dépenses annuelles de chauffage, tel qu’il doit être indiqué dans le DPE et l’année de référence des prix utilisés pour établir l’estimation
b) pour les logements F et G, la mention du caractère excessif de la consommation énergétique (« logement à consommation énergétique excessive : classe F(ou G »)
- à compter du 1er janvier 2028, il devra être précisé :
c) pour les logements classés F et G, que les seuils de dépenses énergétiques fixés par la loi pour la décence du logement sont dépassés
Ces mêmes indications doivent ou devront également figurer dans les baux.
Ainsi, les baux doivent, depuis le 1er janvier 2022, mentionner la consommation énergétique estimé au DPE et l’année de référence des prix utilisés pour l’établir, ainsi que, pour les logements F et G, l’indication selon laquelle les consommations ne devront pas excéder en 2028, le seuil de consommation fixé pour les logements de catégorie E
A partir de 2028, les baux portant sur ces logement devront mentionner leur non conformité avec les critères de décence en matière de consommation énergétique.
Comment s’y retrouver dans les DPE
Rappel : le classement d’un logement résulte du DPE (Diagnostic de Performance Energétique) qui classe les logements en fonction de leur niveau de performance énergétique et en matière d’émissions de gaz à effet de serre, exprimé en kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an, s’agissant la consommation énergétique et en kilogrammes de dioxyde de carbone par mètre carré et par an pour les émissions de gaz à effet de serre.
Ce classement dégressif va de A pour les logements extrêmement performants à G pour les logements extrêmement peu performant.
Suite à la refonte des DPE voulue à effet du 1er juillet 2021 et dont les méthodes de calcul ont encore été modifiées en octobre 2021 à effet du 1er novembre 2021, une période transitoire a été établie. Ainsi les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 restent valable jusqu’au 31 décembre 2022, ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.
Toutefois, les DPE nouvelle formule pouvant conduire au glissement de certains logements d’une catégorie à l’autre, il ne peut qu’être conseillé aux acquéreurs d’un bien immobilier d’exiger un DPE postérieurs au 1er novembre 2021
Nul doute que cette réglementation va conduire à de multiples conflits
Delphine Berthelot-Eiffel
Avocat
droit de l'immobilier