La destination d’un lot de copropriété peut être fixée par l’état descriptif de division

On sait que de nombreux appartements sont occupés pour l’exercice d’une activité professionnelle et que l'exercice d'une activité professionnelle impose le plus souvent la pose d’une plaque professionnelle.

Dans le cas  objet de l’arrêt de la Cour de Cassation rendu le 6 juillet 2017 sous le numéro 16-16849, un copropriétaire avait assigné le Syndicat des copropriétaires en annulation d’une résolution qui lui avait refusé l’autorisation d’apposer une plaque professionnelle.

Le Syndicat des copropriétaires justifiait son vote par les dispositions de l’Etat Descriptif de Division qui décrivait le lot appartenant au copropriétaire demandeur comme un « appartement » destiné exclusivement à l’habitation.

 Le demandeur estimait, de son côté, qu’il n’y avait pas lieu de tenir compte de l’état descriptif de division, dès lors que, selon le règlement de copropriété, l’immeuble dont dépendait le lot, était destiné à « un usage professionnel de bureaux commerciaux ou d’habitation, en ce qui concerne les locaux situés aux étages et combles »

 Débouté par la Cour d’Appel de Metz, le copropriétaire s’est pourvu en cassation, sans succès.

Quelle est la force contractuelle de l’Etat Descriptif de Division ?

De manière habituelle, il est admis par la jurisprudence que le règlement de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes mais que l'état descriptif de division n'a pas de valeur contractuelle, quand bien même il est établi dans le règlement de copropriété. 

En l’espèce, la Cour de Cassation a fait prévaloir les dispositions de l’EDD sur celles du RCP après avoir relevé que l’article 8 du Règlement de Copropriété relatif à la destination de l’immeuble, précisait : « L'état descriptif de division, ci-inclus, dont chaque copropriétaire a eu connaissance et accepté les termes, a même valeur contractuelle que le règlement lui-même : il détermine l'affectation particulière de chaque lot dépendant du groupe de bâtiments que son propriétaire s'oblige à respecter ».

Dans ces conditions et dans la mesure où les copropriétaires avaient entendu conférer, par une disposition spéciale du règlement de copropriété, une valeur contractuelle à l'état descriptif de division et à l'affectation des lots déterminée par cet état, l’Assemblée a pu, sans abus, refuser l’autorisation sollicitée par le copropriétaire demandeur sur la base de l’EDD, dont les dispositions, plus précises, puisque particulières à chaque lot, devaient prévaloir sur les dispositions plus générales du RCP

Delphine Berthelot Eiffel

Avocat à Paris (Ile de France)

Droit immobilier

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