La cession-déspécialisation du bail commercial et le déplafonnement du loyer au renouvellement du bail
Cass com du 15 février 2023 n°21-25.849
La "cession-déspécialisation" du bail en cas de départ à la retraite, n’empêche pas le déplafonnement du loyer au renouvellement du bail
Aux termes de l’article L145-51 du Code du Commerce, le locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou qui a été admis au bénéfice d’une pension invalidité peut céder son bail seul (sans le fonds) à un tiers désirant exercer une autre activité dans les locaux, sous la seule réserve que le changement d’activité soit compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble.
Cet article dispose ainsi :
Lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée par le régime d'assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales, a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. A défaut d'usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n'a pas saisi le tribunal judiciaire.
La nature des activités dont l'exercice est envisagé doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble.
Les dispositions du présent article sont applicables à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.
Selon l’arrêt de la Cour de cassation du 15 février 2023 n°21-25.849 « la cession du droit au bail dans les conditions de l’article L145-51 du Code du Commerce ne prive pas le bailleur du droit d’invoquer le changement de destination intervenu en cours du bail expiré à l’occasion du renouvellement du bail » pour obtenir le déplafonnement du loyer