Congé pour reprise d'un logement : la loi Alur augmente le contrôle du bailleur

Tout propriétaire qui loue un appartement lui appartenant peut avoir besoin de reprendre le logement pour se loger ou loger un membre de sa famille. 

C'est l'objet du congé pour reprise. Comme tous les congés autorisés par la loi, le congé pour reprise est encadré.

Il ne peut ainsi être délivré que pour permettre le logement à titre de résidence principal du bénéficiaire de la reprise (cass civ 3 du 31 janvi 2001 ; cas civ 3 du 4 novembre 2003 et cas civ 3 du 13 novembre 2008)

Qui peut délivrer un congé pour reprise ?  

Destiné à permettre au propriétaire bailleur de se loger ou de loger un membre de sa famille, le congé pour reprise  peut être donné par 

• le bailleur personne physique pour assurer le logement à titre de  résidence principale de lui-même, de son conjoint, de son partenaire pacsé, de son concubin notoire depuis au moins un an, de ses descendants ou de ascendants.
• les SCI familiales composées uniquement de parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus pour assurer la résidence principale d’un ou plusieurs des associés (mais non des descendants ou ascendants de ceux-ci) 
• les indivisions constituées entre personnes physiques pour assurer la résidence principale d’un ou plusieurs de leurs membres.

Attention :

les SCI dont un associé aurait racheté toutes les parts des autres associés, ou les SCI formées entre concubins ou partenaires pacsés ne peuvent pas donner un congé pour reprise

Que doit contenir le congé ?

Depuis la  Loi ALUR, le congé doit préciser :

• le nom et l’adresse du (ou des) bénéficiaire(s) du droit de reprise
• le lien de parenté entre le bailleur et le(s) bénéficiaire(s).
• les motifs réels et sérieux de la décision de reprise

Cette dernière obligation a pour objet de permettre un contrôle a priori du motif par le juge, et non plus, comme c’était le cas auparavant, un contrôle exclusivement à postériori. La loi Alur est encore récente. L'avenir dira si les juges vont exiger la démonstration de la conformité du logement objet du congé  avec les besoins du bénéficiaire de la reprise ou la justification du fait que le bénéficiaire n’a pas d’autres possibilités de logement.

Quel est l'impact de la date d'acquisition du logement sur le congé du bailleur ?

La loi Alur a été pensée avec l'idée que l'investissement immobilier est suspect. De ce fait, il a été choisi de décourager la possibilité pour un particulier d'acquérir un appartement loué (donc moins cher) avec l'idée d'en "chasser" le locataire dès la fin du bail en cours.

De ce fait, en cas d'acquisition d'un appartement loué dont le terme du bail  intervient moins de deux ans après l'acquistion, le congé  pour reprise donné pour le terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

Quelles sont les conséquences de défaut d'occupation de l'appartement repris par le bénéficiaire de la reprise ?

Comme indiqué, le congé pour reprise n'est autorisé que pour autant qu'il doit permettre au bailleur de se loger ou de loger un membre de sa famille dans l'appartement repris. Que se passe-t-il dès lors si, après la délivrance du congé et le départ du locataire, le bénéficiaire du congé ne s'installe pas effectivement dans les lieux ? 

En premier lieu, le bailleur s'expose à une amende de 6.000 à 30.000 euros.

Il s'expose en second lieu à une condamnation à des dommages et intérêts, toutefois soumise à l'apréciation des juges. Ainsi, il a été admis que la non installation immédiate du bénéficiaire du congé peut être légitimement expliquéé par la réalisation de travaux importants. De même, il a été admis que la non installation de la fille du bailleur, bénéficiaire du congé, avait pu, légitiment ne pas s'installer dans le logement repris, et finalement reloué, du fait de la résistance du locataire, ayant entrainé le maintien du locataire dans les lieux pendant une longue procédure, pendant laquelle la situation de la fille avait évolué.

La délivrance du congé pour reprise doit être préparée avec attention. Le formalisme et les délais doivent être respectés à peine de nullité. En cas de contestation du locataire, la procédure doit être poursuivie sans perdre de temps 

Contact : Maitre Delphine Berthelot-Eiffel, Avocat à Paris, en droit de l'immobilier