bonne foi et devoir d'information : quel impact pour les baux commerciaux depuis le 1er octobre 2016 ?

L'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 sur la réforme du droit des obligations a fortement modifié le code civil. Il est encore difficile de déterminer quel sera son impact sur les baux commerciaux 

La bonne foi doit guider les parties au cours de la négociation, de la rédaction et de l'exécution du bail  

Le nouvel article 1104 du Code Civil dispose  :« Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. »

En conséquence :

• Le Bailleur doit être particulièrement attentif à ne pas se mettre en situation d’être accusé d’avoir négocié le contrat de mauvaise foi, en cachant certaines informations ou en faisant miroiter une commercialité inexistante.
• Le Bailleur doit faire preuve de bonne foi dans la négociation des clauses du bail.
• Les clauses du bail doivent être négociées, interprétée et appliquées à l'aune de la bonne foi

Le devoir d'information s'impose au bailleur lors de la négociation du bail 

Le nouvel code dispose

Article 1112 du Code Civil  : « L'initiative, le déroulement et la rupture des négociations pré-contractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser la perte des avantages attendus du contrat non conclu. »

Article 1112-1 : « Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. 
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. 
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. 
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

En conséquence :  

Le Bailleur doit  être en mesure de démontrer qu’il a donné toutes les informations déterminantes au consentement du locataire, y compris les informations pouvant conduire le locataire à ne pas signer le bail.

Le manquement du bailleur dans son devoir d'information fait courir le risque d'annulation du contrat pour vice du consentement 

Delphine Berthelot-Eiffel, Avocat Paris - Droit immobilier