Bail commercial : trois arrêts autour de la prescription des actions en requalification

Le bail commercial est défini par l’article L 145-1 du Code du Commerce. A côté du bail commercial, l’article L 145-5 institue les baux dits dérogatoires. Selon l’article L 145-60 du code du commerce, les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

L’arrêt de la Cour de cassation du 7 décembre 2022 n°21-23103 :

Selon cet arrêt, l’action en requalification d’un bail de 7 ans en bail commercial se prescrit par deux ans à compter de la signature de la convention

Cet arrêt pose le principe de la soumission des actions en requalification à la prescription biennale, dans le cas d’un locataire qui avait signé une convention de location d’une durée de 7 ans portant sur un terrain nu sur lequel avait été installé une station-service réputée démontable, et qui en réponse à un congé du bailleur, avait, reconventionnellement, sollicité la requalification de la convention en un bail commercial en demandant à la cour d’appel de dire la clause relative à la durée du bail non écrite sur le fondement de l’article 145-15 du code de commerce (selon lequel la durée minimale du bail commercial est de 9 ans).

Pour rejeter le pourvoi du locataire, la Cour de cassation a estimé que la Cour d’appel avait « exactement retenu que la demande de la locataire, qui tendait à la requalification en bail statutaire de la convention de location de terrain nu signée le 16 juillet 2009, était soumise à la prescription de deux ans commençant à courir à compter de la conclusion de la convention »

Les deux arrêts du 25 mai 2023.

A cette date, la Cour de cassation a rendu deux arrêts apparemment contradictoires

 Dans le premier, la Cour de cassation a jugé qu’en cas de pluralités de conventions d’occupation précaires non soumises au statut des baux commerciaux s’étant succédées, le point de départ de la prescription de l’action en requalification de la dernière convention en bail commercial avait commencé à la date de signature du dernier contrat, dont il était demandé la requalification, et non à la date de commencement des relations contractuelles (Cass 3ème, 25 mai 2023 n°22-15.946)

Dans le second (Cass 3ème, 25 mai 2023 n°22-23.007), la cour a jugé que « la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail commercial statutaire, né du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l’article L 145-5 du code de commerce n’est pas soumise à prescription » tant sur le fondement de l’article L145-60 du Code de Commerce (ce qui avait déjà été jugé par l’arrêt de la Cour de cassation du 1er octobre 2014 n°13-16.806) que sur le fondement de la prescription de droit commun de l’article 2224 du code civil.

Dans ces conditions, si à l’expiration d’un bail dérogatoire, et au plus tard à l’issue d’un mois à compter de l’échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions relatives au baux commerciaux, le preneur comme le bailleur pouvant à tout moment solliciter la reconnaissance du bail devenu statutairement commercial.

En résumé :

-        La requalification en bail commercial d’une convention non contractuellement soumise au statut des baux commerciaux est soumise à la prescription biennale qui commence à la date de signature de la dernière convention signée dont il est demandé la requalification 

-        La reconnaissance de l’existence d’un bail commercial, en cas de maintien du locataire en possession des locaux loués à l’issue du bail dérogatoire de l’article L 145-5 du Code de commerce n’est pas soumise à prescription