Bail commercial : L’indemnité pour frais de réinstallation est due, sauf non réinstallation avérée.

Que dit l’article L 145-14 du Code de Commerce ?

Selon l’article L 145-14 du Code de Commerce :

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre »

La jurisprudence a compris dans « les frais normaux de déménagement et de réinstallation et droits de mutation à payer » : les indemnités de double loyer, de licenciement ou de trouble commercial, le coût des travaux et d’agencement, les frais administratifs engagés pour la réinstallation ou l’installation d'un autre fonds, les frais de déménagements strictement dit, etc.

La preuve de la non réinstallation du locataire pèse sur le bailleur

Lorsque le fonds de commerce n’est pas transférable, le locataire évincé perçoit une indemnité principale dite de « remplacement » (et non de déplacement).

Pour autant et selon une jurisprudence ancienne, le fait que le fonds ne soit pas déplaçable sans perte de la clientèle et que le locataire soit donc indemnisé de la perte de son fonds de commerce ne lui fait pas perdre son droit aux indemnisations accessoires rappelées ci-dessus, sauf pour le bailleur de prouver que le locataire ne se réinstallera pas.

C’est ce que vient de rappeler l’arrêt de la Cour de Cassation du 11 juillet 2019 n°18-16.993 dans les termes ci-dessous :

"Attendu que, pour rejeter la demande de la société Pierre et vacances en paiement d'une indemnité au titre des frais de réinstallation, l'arrêt retient que, selon l'expert judiciaire, il serait difficile de retenir des frais de réinstallation lors de la perte d'un fonds de commerce qui n'engendre, par définition, aucune réinstallation, que la jurisprudence citée concerne l'hypothèse du remplacement du fonds de commerce comme celle de son déplacement, de sorte qu'elle ne saurait trouver application en l'espèce et qu'il convient donc de s'en tenir à l'opinion de l'expert pour débouter la société Pierre et vacances de sa demande de ce chef ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le bailleur est tenu d'indemniser des frais de réinstallation le preneur évincé d'un fonds non transférable, sauf s'il établit que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si les SCI et SNC rapportaient la preuve que la société Pierre et vacances ne se réinstallerait pas dans un autre fonds, n'a pas donné de base légale à sa décision"

On comprend la difficulté lorsque l’on sait que l’indemnité d’éviction est souvent fixée avant que le locataire ne quitte les lieux et qu'il appartient au bailleur d’apporter la preuve que le locataire ne se réinstallera pas dans un autre local.

Ainsi, à défaut de pouvoir le démontrer, le bailleur doit, pour la défense de son intérêt, soit demander la séquestration des indemnités accessoires et la subordination de leur versement à la réinstallation effective du locataire, soit, après paiement, solliciter, quitte à engager un nouveau procès, le remboursement de l’indu en démontrant, a posteriori, l’absence de réinstallation et ceci en sachant que la Cour d’Appel d’Aix en Provence a pu juger que le fait qu’un locataire ne se soit pas réinstallé quatre années après avoir restitué les locaux ne constituait pas une preuve suffisante du fait qu’il n’allait pas se réinstaller (CA Aix en Provence 08/10170 du 11 février 2010)

Comme toujours, l’appréciation de la non réinstallation du locataire revient aux juges.

Il peut cependant être indiqué qu’il a pu être admis que le locataire n’allait pas se réinstaller :

-lorsqu’il l’avait reconnu dans ses conclusions (en indiquant par exemple qu’il allait prendre sa retraite ou en indiquant qu’il attendait de percevoir l’indemnisation de la perte de son fonds de commerce pour cesser son activité)

-lorsqu’il avait été mis en liquidation judiciaire et avait cessé toute activité à la date de restitution des locaux loués par le liquidateur

-lorsqu’étant âgé, et sans projet précis, il avait vendu tout son stock « pour cessation d’activité » sur autorisation par arrêté préfectoral.

Maître Delphine BERTHELOT-EIFFEL 

Avocat - Paris - Immobilier - bail commercial