Attention à la notification de l’assignation en résiliation du bail d'habitation au Préfet
L’article 24 de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989 est aujourd’hui ainsi rédigé :
I -Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (…)
III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.
IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.
V.-Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
VI.-La notification de la décision de justice prononçant l'expulsion indique les modalités de saisine et l'adresse de la commission de médiation prévue à l'article L. 441-2-3 du code de la construction et de l'habitation
Inspiré par la volonté de réduire les risques d’expulsion des locataires de leur résidence principale, cet article prévoit donc la notification de l’assignation en constat de l’acquisition de la clause résolutoire ou en résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer au Préfet afin de permettre aux services de l’Etat de connaitre les actions de nature à aboutir à l’expulsion des locataires et de mettre en place des mesures protectrices.
Les juges des Tribunaux d’instance, parfaitement au fait de cette réglementation, manquent rarement de vérifier que la notification a été faite dans les délais. C’est une de leur première question aux avocats des bailleurs.
Par son arrêt du 14 septembre 2017, la Cour d’Appel de Nimes (RG 17/00473) vient de juger que le défaut de notification de l'assignation en résiliation du bail d'habitation ou constat de l'acquisition de la clause résolutoire peut être soulevé à tout moment de la procédure, y compris, pour la première fois, devant la Cour d’Appel.
Delphine BERTHELOT-EIFFEL, Avocat, droit de l'immobilier Paris Ile de France
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