Suivi de jurisprudence par Maître Berthelot-Eiffel, avocat, droit immobilier – bail commercial - Paris
Quelles sont les règles relatives à la durée des baux commerciaux ?
Avant la Loi du 18 juin 2014 dite Loi Pinel la situation était claire. Les baux commerciaux devaient être conclus pour une durée minimum de 9 ans et il était possible d’écarter par la convention des parties, la faculté de résiliation triennale du bail reconnue au preneur par l’article L145-4 du Code de Commerce.
La Loi Pinel est venue limiter la possibilité d’écarter la faculté de résiliation triennale des baux commerciaux afin de faire du bail 9/6/9 ans le cas général et éviter que les commerçants soient entrainés par les bailleurs vers la signature de baux fermes de 6 ou 9 ans en contrepartie de franchises de loyers suspectés de camoufler un loyer de base surestimé.
De fait, la Loi du 18 juin 2014 limite la possibilité de déroger à la faculté de résiliation triennale du preneur (i) aux seuls baux portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux, sur des locaux monovalents ou sur des entrepôts de stockage ainsi (ii) qu’aux baux d’une durée supérieure à 9 ans.
Les nouvelles dispositions de l’article L 145-4 peuvent-elles s’appliquer aux baux en cours à l’entrée en vigueur de la Loi Pinel ?
L’article L 145-4 modifié s’applique incontestablement aux baux signés postérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi.
Par contre, il était jusqu’à la réponse ministérielle du 31 mai 2016 admis par la quasi-totalité des praticiens du droit que cet article ne s’appliquait pas aux baux en cours et qu’en conséquence, le preneur d’une boutique (par exemple) ayant renoncé avant juin 2014, à la faculté de résiliation au profit d’un bail ferme de 6 ou 9 ans ne pouvait pas valablement donner congé pour la première ou la deuxième période triennale.
Le principe est en effet que sauf volonté expresse du législateur, une loi nouvelle ne peut s’appliquer aux contrats en cours et venir faire échec à la volonté des parties exprimée au moment de la signature du contrat par effet du principe de la non-rétroactivité des lois
Toutefois, la réponse ministérielle du 31 mai 2016 est venue contredire cette position au motif que l’article L 145-4 est d’ordre public et qu’il conviendrait d’assurer l’égalité de traitement des preneurs et l’efficacité de la règle nouvelle
Les réponses ministérielles n’ont pas de force contraignante pour les juges. Toutefois, cette réponse risque de fragiliser les baux en cours et de donner lieu à de multiples contentieux.
Maître Delphine BERTHELOT-EIFFEL, Avocat à Paris, immobilier, bail commercial
