Isolation thermique par l’extérieur et empiétement sur le fonds voisin

L’obligation de l’isolation thermique par l’extérieur créée par la loi sur la transition énergétique

L’article 7 de la loi numéro 2015-997 du 17 août 2015 et ses décrets d’application ont instauré l’obligation de procéder à une isolation thermique par l’extérieur à l’occasion d’un ravalement dès lors que :

- la façade (ou le mur) à ravaler est constituée à plus de 50%, hors ouvertures, de terre cuite, de béton, de ciment ou de métal

- que les travaux de ravalement envisagés portent  sur des locaux chauffés à usage d’habitation, de bureau, de commerce, d’enseignement et d’hôtel

Si le législateur a soumis cette obligation à plusieurs dérogations qu’il n’y a pas lieu d’exposer ici, la question s’est posée de savoir si le propriétaire d’un bâtiment présentant un mur pignon ou une façade en limite de propriété du fonds voisin pouvait imposer au propriétaire voisin la pose d’une isolation thermique venant empiéter sur son terrain.

L’isolation thermique par l’extérieur ne peut pas être imposée au voisin

La réponse ministérielle n°63300 du 13 décembre 2016 est venue rappeler que l’obligation de procéder à l’isolation thermique par l’extérieur tombait en cas d’opposition du voisin.

Ainsi, le propriétaire d’un bâtiment présentant un mur pignon ou une façade en limite de propriété ne peut pas procéder à la pose d’une isolation thermique par l’extérieur sans l’accord du propriétaire du fonds voisin, le propriétaire voisin pouvant librement refuser son autorisation ou la subordonner à la signature d’une convention de servitude d'empiétement, laquelle peut prévoir l’épaisseur maximum de l’isolant posé, le matériaux, la couleur et surtout une obligation pour le propriétaire du mur à isoler de procéder à la dépose de l’isolation  en cas de projet de construction en appui du mur ravalé.

À défaut d’avoir obtenu l’accord formel de la pose d’une isolation empiétant sur le terrain voisin, le propriétaire de l’immeuble ayant réalisé les travaux s’expose à se voir contraint par la justice  à mettre fin à empiétement par la dépose de l’isolation (CA de Nancy, 22 mai 2018 n°17/00962).

Cette condamnation ne peut cependant pas être ordonnée en référé, à tout le moins lorsque cet empiétement ne porte que sur quelques centimètres d’épaisseur, la dépose de l’isolation ne présentant pas, selon les juges, le caractère d’urgence imposé par l’article 808 du code de procédure civile, et un tel empiétement ne créant pas un trouble manifestement illicite pouvant justifier une décision en référé au sens de l’article 809 de ce même code (TGI de Créteil Ordonnance du 20 mars 2013 n° 13/00034).

Le risque de l’instauration d’une servitude de surplomb

En mai et juin 2018, les parlementaires ont tenté d’imposer l’ajout d’un article 685-2 au Code civil, afin d’instituer une servitude légale de surplomb, donnant droit au propriétaire de faire réaliser une isolation extérieure venant en surplomb de la propriété voisine, à partir de 50 cm minimum au-dessus du pied du mur et sur une épaisseur maximum de 30 cm (pour les députés) ou de 50 cm (pour les sénateurs). 

En l’état, ce projet d’article n’a pas été voté.

Delphine Berthelot-Eiffel

Avocat

Droit Immobilier Paris