Bail d'Habitation : Décisions récentes sur la décence des locaux loués

Ce que dit l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989

Modifié par la Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, l'article 6 juillet 1989 dispose :

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

La loi du 23 novembre 2018 a ainsi ajouté à la rédaction préalable de cet article que le logement doit être "exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites"

Punaises de lits et décence

Sans attendre cet ajout à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, la Cour d'Appel de Paris a, dans un arrêt du 7 mars 2019 n°16/08560 jugé que la présence de punaises de lit dans le logement ayant imposé au locataire de faire intervenir une société d’éradication, de changer de literie et de suivre des soins médicaux caractérisait l'indécence au sens de l'article 6 et justifiait l'attribution au locataire de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ainsi que l'indemnisation des coûts de changement de literie et d'intervention de la société d'éradication. 

Le fait pour le locataire de refuser ponctuellement la réalisation des travaux destinés à mettre fin à l'état d'indécence n'est pas de nature à exonérer le bailleur d'une condamnation au paiement de dommages et intérêts

Dans le litige soumis à la Cour d'Appel de Douai, le logement présentait une installation électrique vétuste, la présence d'une forte humidité, du plomb dans les peintures et un défaut de ventilation dans la cuisine. Un constat d'huissier démontrait que le locataire avait refusé la réalisation des travaux dans l'attente d'un rendez-vous avec le président de l'association bailleur.

A la suite du relogement du locataire pendant deux jours, les travaux ont été réalisés. Le Tribunal avait donc refusé toute indemnisation du locataire. Dans son arrêt du 2 mai 2019 n°18/02996, la Cour d'Appel de Douai a infirmé le jugement du Tribunal d'instance de Valenciennes au motif que "le refus ponctuel du locataire à la réalisation des travaux n'était pas de nature à exonérer totalement le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent et d'entretien du logement." 

Il est vrai que dans le cas d'espèce, le Bailleur avait particulièrement tardé à réagir aux premières réclamations du locataire.

Imposée par l'article 6 de la Loi du 6 juillet 1989, l'obligation de délivrance d'un logement décent au sens de cet article et de sa définition par le décret du 30 janvier 2002 ne s'applique qu'à la résidence principale

Ainsi la Cour d'Appel de Paris vient de rappeler dans son arrêt du 5 mars 2019 n°16/23560, que le locataire d'une résidence secondaire ne pouvait pas utilement invoquer un défaut de décence du logement loué  pour justifier du non paiement des loyers et s'opposer à la demande de résiliation du bail formée par son bailleur, ni a fortiori s'opposer à son expulsion.

Delphine Berthelot-Eiffel 

Avocat - Immobilier  Paris