Bail commercial : la sous location totale des locaux exclut le renouvellement

Arrêt de la Cour d’Appel de Paris 2 décembre 2016

L’article L 145-8 du Code de Commerce dispose :

 « Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.

Le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section 8 du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa prolongation telle qu'elle est prévue à l'article L. 145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande »

L’article L 145-9 fixe les règles du renouvellement du bail commercial ainsi qu’il suit :

« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil »

Le droit au renouvellement du bail qui est au cœur du statut des baux commerciaux suppose que le bailleur ne puisse s’opposer au renouvellement du bail du preneur sans (i) avoir un motif légitime à lui opposer tel que la violation réitérée de ses obligations contractuelles au cours du bail venant à échéance ou sans (ii) offrir au preneur une indemnité d’éviction.

Toutefois, le droit au renouvellement reconnu au preneur ayant pour objet de permettre au locataire de préserver le fonds de commerce bâti par le développement de son activité dans les locaux loués, encore faut-il que le locataire exploite un fonds

C’est ce que vient de rappeler la Cour d’Appel de Paris en jugeant que le locataire qui sous-loue la totalité de la surface louée par lui, ne peut plus prétendre avoir un fonds de commerce, puisque celui-ci se trouve exploité par le sous-locataire, de sorte que le Bailleur se trouve en droit de dénier le droit au renouvellement du bail à son locataire, sans avoir à lui verser une indemnité d’occupation

Les règles applicables aux baux commerciaux sont particulièrement complexes

N’hésitez pas à me consulter

Maitre Delphine BERTHELOT-EIFFEL, Avocat à Paris, droit immobilier